위반건축물 양성화 12월 17일 시행 — 주거용만, 이행강제금 5회분 과태료 (2026)
2026년 6월 16일 공포된 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)은 2026년 12월 17일(공포 후 6개월)부터 시행일부터 18개월간만 효력을 갖는 한시법입니다. 허가·신고 없이 지었거나 사용승인을 못 받은 소규모 주거용 위반건축물에 사용승인을 받을 기회를 주는 법이고, 사용승인을 받으려면 건축법상 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료를 내야 합니다(제9조). 신고 기간과 서식은 대통령령에 맡겨져 있어 아직 확인하지 못했습니다.
- 시행·효력 — 2026.12.17. 시행, 시행일부터 18개월간 효력(한시법). 유효기간 안에 접수된 신고는 만료 뒤에도 적용(부칙 제3조)
- 대상 — 2023.12.31. 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하 · 단독주택 연면적 165㎡ 이하(다가구 제외) · 다가구 연면적 660㎡ 이하
- 절차 — 건축주·소유자가 설계도서·현장조사서를 붙여 시장·군수·구청장에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인서
- 비용 — 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료(5회 미만 부과받았으면 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼), 체납이 없어야 승인
- 확인 못 한 것 — 신고 기간·서식(대통령령), 지자체 조례, 국토교통부 안내
1. 한눈에 — 무엇이 어떻게 달라지나
| 항목 | 내용(조문) |
|---|---|
| 법의 성격 | 선별적으로 사용승인을 주어 재산권을 보호하는 한시법(제1조, 부칙 제2조) |
| 시행일 | 2026.12.17.(부칙 제1조, 공포 후 6개월) |
| 효력 기간 | 시행일부터 18개월 — 약 2028년 6월 중순까지(이 글의 계산, 정확한 만료일은 확인 필요) |
| 누가 신고하나 | 대상건축물의 건축주 또는 소유자(제4조) |
| 어디에, 무엇을 붙여 | 시장·군수·구청장에게 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부 |
| 신고 기간 | 대통령령으로 정함 — 확인하지 못함 |
| 심의·승인 | 신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서 교부(제6조①) |
| 돈 | 건축법 제80조로 산정한 이행강제금 5회분 과태료(제9조) |
「양성화」라는 말이 쓰이지만 법 이름은 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이고, 위반 사실이 사라지는 것이 아니라 조건을 갖추면 사용승인을 받을 수 있게 하는 것입니다. 임차인과 매수인의 주거 불안정을 해소하려는 법이라고 제정이유가 밝힙니다.
▲ 맨 위로2. 내 건물이 대상인가 — 판정표
| 건물 유형 | 대상 기준(제3조①) |
|---|---|
| 다세대주택 | 세대당 전용면적 85㎡ 이하(증축·대수선한 사용승인 못 받은 부분 포함) |
| 단독주택(다가구 제외) | 연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 해당 지자체 조례로 정함 |
| 다가구주택 | 연면적 660㎡ 이하 |
| 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 쓴 건물 | 위 면적 기준에 해당하고 2023.12.31. 이전부터 주택으로 사용된 경우만 |
| 상가 등 주거용이 아닌 건물 | 주거용 특정건축물(연면적의 100분의 50 이상이 주거용)이 아니면 대상 아님 |
여기에 두 가지 문턱이 더 있습니다. 첫째, 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물이어야 합니다. 둘째, 아래 구역·부지에 있으면 적용되지 않습니다(제3조②): 도시·군계획시설 부지, 개발제한구역(지정 전 건축분은 예외), 군사기지 및 군사시설 보호구역(일부 예외), 접도구역, 도시개발구역·정비구역(사업에 지장 없으면 예외), 보전산지, 대통령령으로 정하는 상습재해구역·환경정비구역. 이전의 같은 특별조치법으로 이미 사용승인서를 받았고 소유권 변동이 없는 건물도 적용 대상이 아닙니다(제3조③).
▲ 맨 위로3. 과태료 5회분 계산 — 가상 사례
건축법 제80조제1항제1호는 허가·신고 없이 건축한 경우 1㎡ 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따른 비율을 곱해 이행강제금을 정하고, 시행령 제115조의3은 허가 없이 건축한 경우 100분의 100, 신고하지 않은 경우 100분의 70으로 정합니다(건축조례로 낮출 수 있으나 100분의 60 이상). 가정: 다세대주택 세대 전용 70㎡에 허가 없이 20㎡ 증축, 1㎡ 시가표준액 50만 원.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 1회분 이행강제금(가정) | 50만 원 × 50% × 20㎡ × 100% | 5,000,000원 |
| 양성화 과태료 — 부과 사실 없음(제9조①) | 1회분 × 5 | 25,000,000원 |
| 이미 2회 납부한 경우(제9조②) | 5회분 − 이미 낸 2회분(10,000,000원) | 15,000,000원 |
실제로는 조례가 비율을 낮췄는지, 감경 사유가 있는지, 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물의 2분의 1 범위 특례(건축법 제80조①단서)가 적용되는지에 따라 금액이 달라집니다.
제80조제5항은 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내(조례로 정하는 횟수)로 이행강제금을 반복 부과할 수 있다고 정하므로, 「5회분」은 연 2회 부과가 이어졌다면 약 2년 반치 금액에 해당합니다(이 글의 계산).
▲ 맨 위로4. 사용승인 조건과 특례
| 구분 | 내용(제6조·제7조) |
|---|---|
| 대지 | 자기 소유 대지(사용 승낙 포함) 또는 처분 제한이 없는 국유지·공유지에 건축한 건물 |
| 안전·환경 | 건축법 제44조·제46조·제47조를 위반하지 않고(도로 최소 너비 3m) 구조안전·위생·방화·일조권 등에 현저한 지장이 없을 것 |
| 세대 증가·근생 주택 | 세대·가구·호수를 증가시킨 대수선이나 근생→주택 건물은 건축법 제49·50·52조와 소방시설법 제12조 준수 |
| 체납 | 제9조 과태료와 건축법 제80조 이행강제금 체납이 없을 것. 1년 이내 모두 납부하는 조건으로 승인 가능 |
| 주차장 | 사용승인으로 부설주차장 기준에 미달해도 추가 설치의무 없음(세대·가구·호수 증가 대수선과 근생→주택은 설치 또는 비용 납부) |
| 전세사기피해자 | 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 매수한 경우 제9조 과태료 부과 제외, 부설주차장 추가 설치의무 없음 |
5. 헷갈리기 쉬운 것
- 면적 기준은 유형마다 다릅니다: 「85㎡ 이하」는 다세대주택 세대당 전용면적 기준이고, 단독주택은 연면적 165㎡, 다가구주택은 연면적 660㎡입니다.
- 「지금 지은 건물」은 해당하지 않습니다: 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건물만 대상입니다.
- 한시법입니다: 시행일부터 18개월간 효력이 있고, 유효기간 안에 접수된 신고는 만료 뒤에도 이 법이 적용됩니다.
- 무료가 아닙니다: 과태료는 이행강제금 5회분이고, 체납이 없어야 사용승인을 받을 수 있습니다.
- 신고 기한을 단정할 수 없습니다: 제4조는 신고 기간을 대통령령에 맡겼습니다.
- 지자체 조례가 걸립니다: 단독주택 165~330㎡, 이행강제금 부과 횟수, 비율 인하 등은 조례에 따라 달라집니다.
6. 확인하지 못한 것
- 신고 기간·서식 — 제4조 대통령령(시행령)을 확인하지 못했습니다
- 국토교통부 보도자료·시행령 입법예고 — 이번에 조회하지 않아 인용하지 않았습니다
- 지자체 조례 — 이행강제금 부과 횟수·금액, 165~330㎡ 단독주택 기준 등 지역별 내용을 확인하지 못했습니다
- 건축법 제80조 이후 개정 — 이 글은 2026년 10월 24일 열람한 판을 기준으로 합니다
- 가상 사례의 시가표준액·위반면적 — 설명용 가정값이며 실제 금액은 지자체 산정에 따릅니다
12월 17일부터 18개월간, 2023년 12월 31일 당시 완공된 소규모 주거용 위반건축물은 신고·심의를 거쳐 사용승인을 받을 수 있고, 비용은 이행강제금 5회분 과태료입니다. 내 건물이 면적·구역 요건에 맞는지부터 확인하고, 신고 기간과 서식은 시행령이 나온 뒤 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
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