전세사기특별법 개정, 임차보증금 최소보장제 11월 13일 시행 — 신청방법·제외 대상 (2026)
2026년 5월 12일 공포된 전세사기피해자법 개정으로, 임차보증금을 다 돌려받지 못한 전세사기피해자에게 최소한 보증금의 1/3은 국가가 보장해주는 제도가 새로 생겼습니다. 시행일은 2026년 11월 13일로 법령 정보에 명시돼 있습니다. 법 조문을 직접 확인해 구조와 계산법, 못 받는 경우까지 정리했습니다.
- 제도명 임차보증금 최소보장제(제25조의9) — 2026년 11월 13일 시행(공포 후 6개월)
- 보장 수준 = 임차보증금의 3분의 1(최소보장금). 부족분(최소지원금)을 국토교통부에 신청
- 먼저 받는 선지급제(제25조의10)도 함께 신설 — 나중에 실제 회수액 기준으로 정산
1. 무엇이, 왜 바뀌는가
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 2026년 5월 12일(공포번호 21634) 일부개정되면서, 제25조의9(임차보증금의 최소보장)·제25조의10(최소보장금의 선지급) 조문이 새로 생겼습니다. 법제처 법령 정보의 단계시행 목록을 직접 확인한 결과, 이 조문들은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다(공포 후 6개월).
기존에는 전세사기피해자로 결정돼도 실제로 얼마를 돌려받을지는 경매·배당 결과에 전적으로 달려 있었습니다. 이번 개정은 그 결과와 무관하게 최소한의 보장선(1/3)을 국가가 채워주는 장치를 처음 만든 것입니다.
▲ 맨 위로2. 최소보장금 계산해보기
법 제25조의9①은 "다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못할 경우" 그 부족분(최소지원금)을 신청할 수 있다고 정합니다. 즉 이미 받은 돈(경매 배당금 등)과 최소보장금을 비교하는 구조입니다.
| 항목 | 가정 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5천만원 |
| 최소보장금(보증금의 1/3) | 5,000만원 |
| 경매 등으로 이미 받은 금액 | 2,000만원 |
| 신청 가능한 최소지원금(부족분) | 3,000만원 |
이 가정에서는 이미 받은 2,000만원이 최소보장금(5,000만원)에 못 미치므로, 그 차액 3,000만원을 국토교통부에 신청할 수 있습니다. 반대로 이미 최소보장금 이상을 받았다면 신청할 것이 없습니다 — "무조건 1/3을 더 받는 제도"가 아니라 "1/3에 못 미칠 때만 채워주는 제도"라는 점이 핵심입니다.
신청을 받은 국토교통부장관은 90일 이내에 지급 여부를 결정해야 하며, 보완이 필요하면 30일 이내에서 한 번 연장할 수 있습니다.
▲ 맨 위로3. 최소보장 vs 선지급 — 무엇이 다른가
이번 개정에는 최소보장제 말고 선지급제(제25조의10)도 함께 들어 있습니다. 둘은 "돈을 언제 받는가"가 다릅니다.
| 구분 | 최소보장(제25조의9) | 선지급(제25조의10) |
|---|---|---|
| 받는 시점 | 부족분이 확정된 뒤 신청 | 확정 전에 미리 신청 |
| 이후 절차 | 지급으로 종료 | 국가가 임차보증금반환채권을 양수 → 실제 회수액 기준으로 나중에 정산 |
| 중복 수령 | 선지급 받은 사람은 신청 불가 | - |
선지급을 받으면 국토교통부가 그 사람의 임차보증금반환채권(우선변제권 포함)을 넘겨받아 대신 회수에 나서고, 나중에 실제로 얼마를 회수했는지에 따라 정산합니다. 선지급금 수령자는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 한다는 조건이 붙습니다(제25조의10③).
▲ 맨 위로4. ⚠️ 못 받는 경우 3가지
- 본인의 피해주택을 직접 매수한 사람
- 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당·배분요구를 하지 않은 사람
- 이미 선지급(제25조의10)을 받은 사람
또한 정산 결과 나중에 임차보증금을 회수하거나 피해주택을 직접 매수하게 되면, 받은 최소지원금·선지급금을 반납해야 하는 경우도 있습니다(제25조의11). 반대로 정산대상액이 지급액에 못 미치는 경우 등은 반납 대상에서 빠져 국가가 그 차액을 흡수하는 구조입니다. 미반납 시에는 국세 강제징수 절차로 징수됩니다.
▲ 맨 위로5. 확인하지 못한 것
- 예산 규모 — 일부 언론이 특정 금액을 보도했으나, 이번 확인(법령 원문·국토부 보도자료 목록)에서 그 금액이 담긴 원문을 찾지 못했습니다. 확정 금액은 국토교통부 공식 발표로 별도 확인하시길 권합니다.
- 신청 접수처(구체적 창구) — 법 조문에는 "국토교통부장관에게 신청"이라고만 돼 있고, 실제 접수 기관(전세사기피해자지원센터 등 위탁 여부)은 시행규칙 제정 전이라 확인되지 않았습니다.
- 선지급금 정산 방법의 세부 기준 — 시행령(대통령령) 위임 사항인데, 법제처에 조회되는 현행 시행령은 2024년 11월 판이라 이번 개정 조문에 맞춘 개정판이 아직 반영되지 않았을 수 있습니다. 시행일(11/13)이 가까워지면 시행령 개정 여부를 다시 확인해야 합니다.
공식 확인
임차보증금 최소보장제·선지급제는 2026년 11월 13일 시행이 법령에 명시된 제도입니다. 핵심은 "보증금의 1/3까지는 국가가 채워준다"는 것이고, 이미 그만큼 받았다면 해당하지 않습니다. 예산 규모·구체적 신청 창구는 아직 공식 확인이 안 됐으니, 시행일이 가까워지면 국토교통부 공지를 다시 확인하세요.
출처: 법제처 국가법령정보센터(전세사기피해자법 전문, 2026-09-28 직접 확인)
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