인구감소지역 세컨드홈 양도세·종부세 1주택 특례 — 2026년 12월 31일 취득분까지, 부산 금정·서·영도구는 인구감소지역이어도 광역시 구라 제외
이미 집이 한 채 있는 사람이 인구감소지역에 집을 하나 더 사도 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 종합부동산세도 1주택자로 계산해 주는 특례가 있습니다. 조세특례제한법 제71조의2가 정한 이 특례는 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에만 적용되고, 오늘(10월 12일) 기준 D-80입니다. 그런데 행정안전부가 2026년 10월 7일 인구감소지역을 92곳으로 다시 지정하면서 지역이 바뀌었습니다. 부산 금정구·서구·영도구는 인구감소지역으로 지정됐지만 광역시 구라서 이 특례에서는 제외되고, 경남 통영시는 관심지역에서 인구감소지역으로 바뀌어 기준시가 한도가 4억원에서 9억원으로 달라질 수 있습니다. 법·시행령 조문과 행안부 보도자료를 직접 열어 정리했고, 확인하지 못한 것은 따로 밝혔습니다.
- 대상: 주택·조합원입주권·분양권 중 1채(1개)를 가진 1세대가 2024.1.4~2026.12.31에 인구감소지역주택 1채를 취득
- 효과: 양도세는 인구감소지역주택을 소유주택으로 보지 않아 기존 주택 비과세 적용, 종부세는 1세대 1주택자로 봄(신청 필요)
- 기준시가 합계 한도: 수도권 밖 인구감소지역 9억원 · 수도권 인구감소지역 4억원 · 수도권 밖 관심지역 4억원
- 🔴 광역시(군 제외)와 기존 주택과 같은 시·군·구는 제외 — 부산 금정·서·영도구는 해당 없음
1. 특례가 뭔가 — 조문 그대로
조세특례제한법 제71조의2는 주택, 조합원입주권 또는 분양권 중 1채(1개)를 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 인구감소지역에 있는 일정한 주택 1채를 취득한 뒤, 그 주택을 취득하기 전에 보유한 주택·조합원입주권·분양권을 양도하는 경우에는 인구감소지역주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 본다고 정합니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호(1세대 1주택 비과세)를 이 기준으로 적용한다는 뜻입니다.
| 세목 | 특례 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 기존 주택 양도 시 인구감소지역주택은 소유주택이 아닌 것으로 봄 → 1세대 1주택 비과세 규정 적용 | 법 제71조의2 제1항 |
| 종합부동산세 | 1주택 보유 1세대가 인구감소지역주택 1채를 취득하면 1세대 1주택자로 봄 | 같은 조 제2항 |
대상 지역은 두 가지입니다. 인구감소지역, 그리고 수도권 밖의 인구감소관심지역입니다.
▲ 맨 위로2. 어떤 집이 되나 — 주택 요건 표
어떤 주택이 "인구감소지역주택"인지는 시행령 제68조의2가 정합니다.
| 구분 | 수도권 밖 인구감소지역 | 수도권 인구감소지역 | 수도권 밖 인구감소관심지역 |
|---|---|---|---|
| 취득 당시 소재 | 인구감소지역 | 인구감소지역(접경지역만 가능) | 인구감소관심지역 |
| 주택+딸린 토지 기준시가 합계 | 9억원 이하 | 4억원 이하 | 4억원 이하 |
| 제외 | 광역시(광역시에 있는 군은 제외 대상 아님) · 기존 주택과 같은 시·군·구 | 수도권(「접경지역 지원 특별법」상 접경지역은 제외 대상 아님) | 광역시(군 제외) · 기존 주택과 같은 시·군·구 |
기준시가는 소득세법 제99조 제1항에 따른 값이고, 합계액은 주택 취득일 현재(종부세 특례를 적용할 때는 취득일과 종합부동산세법상 과세기준일 현재) 기준으로 봅니다.
▲ 맨 위로3. 재지정으로 달라진 지역 — 전후 판단표
행정안전부는 2026년 10월 7일 보도자료에서 2021년 최초 지정한 89개 인구감소지역과 18개 인구감소관심지역을 2026년에 92개 인구감소지역과 18개 인구감소관심지역으로 재지정했다고 밝혔습니다. 부산·경남·경기에서 바뀐 부분은 아래와 같습니다.
| 지역 | 2021 | 2026 재지정 | 이 특례에서는 |
|---|---|---|---|
| 부산 인구감소지역 | 동구, 서구, 영도구 | 금정구, 서구, 영도구 (동구는 인구활력+) | 광역시 구라 제외 |
| 부산 인구감소관심지역 | 금정구, 중구 | 북구, 중구 | 광역시 구라 제외 |
| 경남 통영시 | 관심지역 | 인구감소지역 (경남 12곳) | 한도 4억원 → 9억원 구간(수도권 밖) |
| 경기 동두천시 | 관심지역 | 인구감소지역 (가평·연천과 함께) | 수도권 — 한도 4억원, 접경지역 여부 확인 못 함 |
| 대구 | 군위군·남구·서구 | 군위군·남구 (서구는 인구활력+) | 광역시 구(남구·서구)는 제외, 군위군은 광역시의 군 |
4. 계산 예시 — 기준시가 한도 확인
가정 예시입니다. 실제 기준시가는 취득 시점의 공시가격 등으로 확인해야 합니다.
| 예시(가정) | 판정 |
|---|---|
| 경남 통영시 주택, 주택+토지 기준시가 합계 6억원 — 인구감소지역 기준 | 수도권 밖 인구감소지역 한도 9억원 이하 → 요건 충족 |
| 같은 주택을 관심지역 기준(4억원)으로 보면 | 6억원 > 4억원 → 요건 미충족 (재지정 전 기준이었다면 제외) |
| 경기 가평군 주택, 기준시가 5억원 | 수도권 인구감소지역 한도 4억원 초과 → 요건 미충족 |
| 부산 영도구 주택, 기준시가 2억원 | 광역시 구 → 금액과 상관없이 제외 |
| 기존 주택이 있는 같은 시·군·구의 주택 취득 | 같은 시·군·구 → 제외 |
5. 신청 방법
| 세목 | 신청 |
|---|---|
| 양도소득세 | 양도소득과세표준 신고와 함께 과세특례신고서 제출. 세무서장이 토지대장·건축물대장(인구감소지역주택·기존 주택)을 행정정보 공동이용으로 확인. 조합원입주권·분양권을 보유했다면 보유 증명 서류 함께 제출(시행령 제68조의2 제2·3항) |
| 종합부동산세 | 해당 연도 9월 16일~9월 30일에 관할 세무서장에게 신청(법 제71조의2 제3항). 최초 신청 다음 연도부터는 내용에 변동이 없으면 신청 생략 가능(시행령 제68조의2 제4항) |
6. ⚠️ 놓치기 쉬운 함정
- 기한은 취득일입니다 — 2026년 12월 31일까지 취득해야 하고 양도일이 아닙니다
- 이미 한 채만 가진 1세대만 해당 — 이미 2주택이면 대상이 아닙니다(1채·1개 보유 요건)
- 광역시 구는 제외 — 부산 금정·서·영도구, 대구 남구 등은 인구감소지역이어도 안 됩니다
- 같은 시·군·구 제외 — 사는 곳과 같은 시·군·구의 집은 특례 대상이 아닙니다
- 종부세는 신청해야 합니다 — 9월 16일~30일에 신청하지 않으면 적용되지 않습니다
7. 확인하지 못한 것
- 재지정 고시의 효력 발생일 — 보도자료는 10월 7일 재지정·고시한다고 밝혔지만 취득 시점별로 어느 목록을 적용하는지는 확인하지 못했습니다
- '인구활력+지역'으로 분류된 곳이 이 세제 특례의 "인구감소지역"에 계속 포함되는지 — 보도자료의 "기존 지원 지속"은 행안부 지원사업 이야기로 읽히며 세제 적용 여부는 확인하지 못했습니다
- 경기 동두천시가 시행령의 "접경지역"에 해당하는지
- 2026년 12월 31일 일몰 이후 연장 여부
- 기존 주택 비과세 자체의 다른 요건(보유·거주기간, 12억원 한도 등) — 소득세법에 따르며 이 글에서 다루지 않았습니다
공식 확인
1주택 보유 1세대가 2026년 12월 31일까지 인구감소지역에 집을 취득하면 기존 주택 양도 비과세와 종부세 1주택자 특례를 받을 수 있습니다. 한도는 수도권 밖 인구감소지역 9억원, 수도권 인구감소지역과 관심지역 4억원이며 광역시 구와 같은 시·군·구는 제외입니다. 10월 재지정으로 통영시는 한도가 9억원 구간이 될 수 있고 부산 금정·서·영도구는 여전히 제외입니다. 재지정 효력일과 일몰 연장은 확인하지 못했으니 취득 전에 세무서에 확인하세요.
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