종합부동산세 종부세 과세대상 공제금액 세율 납부 방법 총정리 (2026)
매년 12월이면 날아오는 종합부동산세 고지서. 이름만 들어도 부담스럽지만, 실제로는 대부분의 1주택자가 한 푼도 내지 않습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되기 때문입니다. 내가 종부세 대상인지 궁금하다면, 아래에서 과세대상·공제금액·세율·세액공제·납부방법까지 확인하고 홈택스 모의계산으로 내 세액을 직접 확인해 보세요.
1. 종부세란? 과세대상·과세기준일
종합부동산세는 전국에 보유한 부동산 공시가격을 사람별로 합산해 일정 기준을 넘으면 부과되는 국세입니다. 지방자치단체가 매기는 재산세와 별개로, 재산세를 먼저 낸 뒤 기준 초과분에 추가로 부과됩니다.
- 과세기준일: 매년 6월 1일 현재 보유한 부동산 기준(6월 2일 이후 팔아도 그해 종부세는 6월 1일 소유자가 부담).
- 과세대상: ① 주택(부속토지 포함) ② 종합합산토지(나대지·잡종지 등) ③ 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등).
- 납세의무자: 위 유형별로 공시가격 합계가 공제금액을 초과하는 소유자.
2. 기본공제·과세표준 계산법
유형별로 공시가격 합계에서 아래 기본공제금액을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.
| 과세대상 | 기본공제금액 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 주택 (일반) | 9억원 | 60% |
| 주택 (1세대 1주택자) | 12억원 | 60% |
| 종합합산토지 | 5억원 | 100% |
| 별도합산토지 | 80억원 | 100% |
과세표준 = (인별 공시가격 합계 − 기본공제 12억원) × 60%
예) 1세대 1주택자 공시가격 15억원이면 → (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 8천만원. 여기에 세율을 적용해 산출세액을 계산하고, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분과 세액공제를 뺍니다.
공시가격이 공제금액 이하면 과세표준이 0이 되어 종부세가 나오지 않습니다. 1주택자 다수가 여기에 해당합니다.
▲ 맨 위로3. 세율 (2주택 이하·3주택 이상)
주택분 종부세는 과세표준 구간별 누진세율이며, 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다(2023년 이후).
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
종합합산토지는 1.0%~3.0%, 별도합산토지는 0.5%~0.7%의 세율이 별도로 적용됩니다.
▲ 맨 위로4. 1세대 1주택 세액공제·부부공동명의 특례
1세대 1주택자(단독명의)는 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있고, 두 공제는 중복 적용됩니다(합산 한도 80%).
| 고령자 공제(연령) | 공제율 | 장기보유 공제(보유) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
부부가 주택 1채를 공동으로 소유하면 기본공제가 각자 9억원씩 합계 18억원이라 유리할 수 있지만, 고령자·장기보유 세액공제는 못 받습니다. 반대로 단독명의 방식(12억 공제 + 세액공제)을 선택 신청할 수도 있어, 고령·장기보유일수록 단독명의 방식이 유리한 경우가 많습니다. 특례 신청기간은 매년 9월 16일~9월 30일입니다.
5. 납부기간·분납·납부방법
- 납부기간: 매년 12월 1일~12월 15일(국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내주므로, 신고 없이 고지된 금액을 납부하면 됩니다. 직접 신고·납부도 가능).
- 분납: 납부세액이 250만원을 초과하면 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(250만~500만원은 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하).
- 납부방법: 홈택스·손택스(모바일), 신용카드(수수료 0.8%)·체크카드(0.5%), 가상계좌, 은행 방문 납부 등.
임대주택·사원용주택 등은 요건을 갖추면 종부세 과세에서 빼주는 합산배제를 받을 수 있습니다. 신고기간은 매년 9월 16일~9월 30일입니다.
6. 자주 묻는 질문
Q. 공시가격 10억원짜리 아파트 한 채만 있는데 종부세를 내나요?
내지 않습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되므로, 10억원이면 과세표준이 0이 되어 종부세 대상이 아닙니다. 재산세만 납부하면 됩니다.
Q. 6월 1일 직후에 집을 팔았는데 종부세가 나왔어요.
종부세는 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 6월 2일 이후 매도해도 그해 종부세는 6월 1일 기준 소유자가 부담합니다. 매매 시 잔금일을 6월 1일 전으로 맞추는지 여부가 세금에 영향을 줍니다.
Q. 내가 종부세 대상인지 미리 확인할 방법이 있나요?
있습니다. 홈택스 → 세금신고 → 종합부동산세 → 간이세액계산(모의계산)에서 공시가격을 입력하면 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다. 공시가격은 '부동산공시가격알리미'에서 조회됩니다.
▲ 맨 위로공식 확인 페이지
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되고 12월 1일~15일에 납부합니다. 1세대 1주택자는 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)까지 있어 실제 부담이 크지 않은 경우가 많습니다. 고지서를 받기 전, 홈택스 모의계산으로 내 세액을 미리 확인해 두세요.
출처: 국세청 종합부동산세 안내(nts.go.kr), 국세청 홈택스(hometax.go.kr), 종합부동산세법
댓글
댓글 쓰기