전세 계약갱신청구권 행사 방법 5% 상한 묵시적 갱신 차이 총정리 (2026 가을 이사철)
전세 만기가 다가오면 집주인에게서 이런 연락이 옵니다. "보증금 좀 올려야겠습니다." 이때 얼마까지 올려줘야 하는지, 안 올려주면 나가야 하는지는 그날의 대화 분위기가 아니라 법에 이미 정해져 있습니다.
그런데 같은 "계약 연장"인데도 계약갱신요구권·묵시적 갱신·재계약은 서로 규칙이 다릅니다. 특히 재계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 이 차이를 모르고 "그냥 다시 쓰죠"라고 도장을 찍으면, 지킬 수 있었던 상한을 스스로 포기하는 셈입니다.
아래에서 세 가지를 표로 갈라 보고, 보증금 3억 원 전세를 넣은 실제 계산으로 인상 한도와 집주인이 실거주를 핑계로 내보낸 뒤 남에게 세를 놨을 때 받을 수 있는 손해배상액까지 정리했습니다.
1. 갱신요구권·묵시적 갱신·재계약, 무엇이 다른가
계약을 이어 가는 길은 세 가지이고, 어느 길로 들어섰느냐에 따라 인상 한도와 중도 해지 가능 여부가 달라집니다. 먼저 이 표부터 보시기 바랍니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 | 재계약(합의) |
|---|---|---|---|
| 성립 | 임차인이 기간 안에 요구 | 양쪽 다 아무 말 없이 기간 경과 | 양쪽이 새 조건에 합의 |
| 기간 | 2년 | 2년 | 합의한 기간 |
| 보증금·월세 인상 | 20분의 1(5%) 상한 | 전 계약과 동일 조건 | 상한 없음 |
| 횟수 | 1회만 | 제한 없음 | 제한 없음 |
| 중도 해지 | 가능(통지 후 3개월) | 가능(통지 후 3개월) | 계약서에 따름 |
여기서 가장 비싼 실수가 나옵니다. 집주인이 "5%보다 더 올려주면 재계약해 주겠다"고 하고 임차인이 응하면, 그건 갱신요구권 행사가 아니라 재계약입니다. 법은 "임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금을 증액할 수 있다"고 하여 합의 인상에는 상한을 두지 않습니다. 그러니 5%를 넘는 금액을 제시받았다면, 도장을 찍기 전에 "저는 계약갱신요구권을 행사하겠습니다"라는 의사를 문자로 먼저 남기는 것이 순서입니다.
양쪽이 아무 말 없이 만기가 지나면 전 계약과 동일한 조건으로 2년 더 갑니다(주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항). 보증금이 한 푼도 안 오르고, 임차인은 언제든 해지를 통지해 3개월 뒤에 나갈 수 있습니다(제6조의2). 다만 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(같은 조 제3항).
2. 언제까지 말해야 하나 — 6개월 전부터 2개월 전까지
기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다. 법이 정한 창구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다(제6조의3 제1항, 제6조 제1항).
| 누가 | 언제까지 | 안 하면 |
|---|---|---|
| 임차인 — 갱신 요구 | 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 갱신요구권을 쓸 수 없음 |
| 임대인 — 갱신 거절 통지 | 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 묵시적 갱신(2년 연장) |
| 임차인 — 나가겠다는 통지 | 만기 2개월 전까지 | 묵시적 갱신(2년 연장) |
여기서 "2개월 전"은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(법제처 생활법령). 만기일을 달력에 적고 거꾸로 2개월을 세어 두시기 바랍니다. 하루만 늦어도 이 권리는 그해에는 쓸 수 없습니다.
"전화로 말씀드렸는데요"는 분쟁이 붙으면 서로 기억이 다릅니다. 문자·카카오톡처럼 날짜가 남는 방법으로 "○년 ○월 ○일 만기 건, 계약갱신요구권을 행사합니다"라고 명확히 남기고 화면을 보관하세요. 상대가 답이 없거나 읽지 않는다면 내용증명우편이 가장 확실합니다. 갱신요구는 도달해야 효력이 있으므로, 마감 이틀 전보다는 여유 있게 보내는 편이 안전합니다.
3. 얼마까지 올려줘야 하나 (계산예시)
갱신요구권으로 갱신되는 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항). 그 제7조가 정한 한도가 이렇습니다.
- 상한 — "약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다"(제7조 제2항). 20분의 1 = 5%입니다.
- 1년 제한 — "임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다"(제7조 제1항 후단).
- 지역별 하향 가능 — 시·도는 20분의 1의 범위에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다(제7조 제2항). 내 지역 조례가 있는지 확인해 볼 값어치가 있습니다.
보증금 3억 원 전세라면
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 현재 보증금 | 3억 원 | — |
| 인상 한도(20분의 1) | 1,500만 원 | 3억 × 1/20 |
| 갱신 후 최대 보증금 | 3억 1,500만 원 | 3억 + 1,500만 |
집주인이 3억 3,000만 원을 요구한다면, 갱신요구권을 행사하는 한 그 요구는 법정 한도를 넘습니다. 반대로 임차인이 그 금액에 합의해 재계약을 쓰면 상한은 적용되지 않습니다(1번 표 참고).
법문은 "차임이나 임차보증금의 20분의 1"이라고만 정하고 있어, 보증금과 월세를 어떻게 나눠 올릴지는 사안마다 다툼이 생깁니다. 금액이 크거나 계산이 엇갈리면 혼자 판단하지 마시고 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회(무료)에 조정을 신청하는 편이 빠릅니다. 아래 공식 안내에 링크를 두었습니다.
4. 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
갱신요구를 받은 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 거절할 수 있는 경우는 법에 9가지로 한정되어 있습니다(제6조의3 제1항 단서).
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우 — 단 ⓐ계약 당시 공사시기·소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나 ⓑ노후·훼손 등 안전사고 우려가 있거나 ⓒ다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
- 임대인(그 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
조문은 "연체한 사실이 있는 경우"라고 적혀 있습니다. 지난달 두 달 치를 밀렸다가 나중에 전부 갚았더라도 거절 사유가 성립할 수 있습니다. 월세 계약이라면 이체 날짜를 관리하는 것 자체가 갱신권을 지키는 일입니다.
가장 흔한 거절 사유는 8번 실거주입니다. 그리고 이 사유에는 법이 별도의 안전장치를 붙여 두었습니다.
5. 실거주로 내보낸 뒤 남에게 세를 놨다면 (손해배상 계산)
집주인이 "내가 들어가 산다"며 갱신을 거절했는데, 갱신됐더라면 살 수 있었던 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 합의가 없으면 다음 세 가지 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
- 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액
환산월차임부터 구합니다
보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율은 ①연 1할(10%)과 ②한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽입니다(제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 연 2.75%(2026년 7월 16일 변경)이므로 ②는 4.75%, 따라서 낮은 쪽인 4.75%가 적용됩니다.
| 상황 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 내가 살던 조건 (보증금 3억) | 3억 × 4.75% ÷ 12 | 환산월차임 1,187,500원 |
| 집주인이 새로 놓은 조건 (보증금 3.5억) | 3.5억 × 4.75% ÷ 12 | 환산월차임 1,385,416원 |
| ① 3개월분 | 1,187,500 × 3 | 3,562,500원 |
| ② 차액의 2년분 | (1,385,416 − 1,187,500) × 24 | 4,750,000원 |
| ③ 실제 손해액 | 이사비·중개보수·차액 임차료 등 입증한 금액 | 사안별 |
이 예에서는 ②가 가장 커서 약 475만 원이 기준이 됩니다. 이사 비용과 중개보수, 더 비싼 집으로 옮기며 늘어난 부담을 영수증으로 입증할 수 있다면 ③이 더 커질 수도 있으니, 나갈 때 자료를 버리지 마시기 바랍니다. 기준금리는 바뀌므로 실제 계산 시점의 금리를 다시 확인해야 합니다.
거짓 실거주인지 확인하는 방법
내보내진 임차인이 "그 집에 정말 집주인이 사는가"를 확인할 길도 법에 열려 있습니다. 실거주(8호)를 이유로 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자는 이해관계인으로서 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다(법 제3조의6 제3항, 시행령 제5조 제5호). 새로운 임대차가 있었는지 확인할 수 있는 공식 경로입니다.
6. 놓치기 쉬운 체크포인트
- 갱신요구권은 1회 한정 — 한 번 행사하면 그 임대차에서는 다시 쓸 수 없습니다(제6조의3 제2항). 반면 묵시적 갱신은 임차인이 요구해서 생기는 것이 아니라 양쪽이 통지를 하지 않아 성립하는 것이고(제6조 제1항), 조문에 횟수 제한이 없습니다.
- 2년을 다 채울 의무는 없습니다 — 갱신된 임대차의 해지에는 제6조의2가 준용되어(제6조의3 제4항), 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신해 두고 좋은 집이 나오면 3개월 전 통지로 나갈 수 있다는 뜻입니다.
- 3개월은 "말한 날"이 아니라 "받은 날"부터 — 도달 시점이 기준이므로 문자·내용증명으로 도달을 남겨 두세요.
- 계약서를 새로 쓰지 않아도 갱신은 성립합니다 — 다만 보증금이 올랐다면 증액분에 대해 확정일자를 새로 받아 두어야 우선변제 순위에서 손해를 보지 않습니다.
- 다툼이 생기면 소송 전에 조정 — 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회는 무료로 조정을 진행합니다.
공식 확인 페이지
기억할 것은 세 가지입니다. 첫째, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 문자로 남겨 갱신을 요구하세요. 둘째, 갱신요구권으로 갱신하면 인상은 20분의 1(5%)까지이고 재계약에는 이 상한이 없습니다 — "그냥 다시 씁시다"라는 말에 바로 응하지 마세요. 셋째, 실거주를 이유로 내보낸 집이 곧 다른 세입자를 받았다면 확정일자 정보를 열람해 확인하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 금액이 크거나 다툼이 생기면 소송보다 무료 분쟁조정이 빠릅니다.
출처: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 · 법제처 생활법령 — 임대차계약의 갱신(2026. 7. 31. 기준) · 한국은행 — 기준금리 추이
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