전월세 신고제 신고 방법 대상 기준 과태료 총정리 (2026 주택 임대차 신고)
가을 이사철이 시작되면 전월세 계약서를 쓰는 분이 많아집니다. 그런데 계약서에 도장을 찍은 날부터 시계가 돌아가는 신고 의무가 하나 있습니다. 주택 임대차 계약 신고제, 흔히 전월세 신고제라고 부르는 것입니다.
중요한 것은 2021년 6월부터 2025년 5월까지 4년간 이어지던 과태료 계도기간이 이미 끝났다는 점입니다. 유예가 있던 시절에 이사를 해 본 경험만 가지고 "안 해도 별일 없더라"라고 생각하면 지금은 다릅니다.
이 글은 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 공식 안내만 가지고 ①내 계약이 신고 대상인지 판정하는 법 ②신고 안 해도 되는 계약(가장 많이 틀리는 자리) ③인터넷으로 끝내는 절차 ④확정일자가 자동으로 붙는 범위와 안 붙는 범위 ⑤30일을 넘겼을 때 과태료를 정리했습니다. 확인일은 2026년 8월 15일입니다.
1. 내 계약도 신고 대상인가 — 금액·지역 2단 판정
신고 대상은 금액과 지역 두 가지를 모두 만족해야 합니다. 하나라도 걸리지 않으면 신고 의무가 없습니다.
| 판정 단계 | 기준 |
|---|---|
| 1단계 · 금액 | 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임(월세) 30만원 초과 둘 중 하나만 넘어도 대상 |
| 2단계 · 지역 | 수도권 전역(서울·경기도·인천) · 광역시 · 세종시 · 제주시 · 도(道)의 시(市) 지역 도 지역의 군(郡)은 제외 |
"보증금도 크고 월세도 비싸야 신고 대상"이라고 오해하는 경우가 많습니다. 공식 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과입니다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이고, 둘 다 기준 이하일 때만 대상에서 빠집니다.
| 계약 조건 | 지역 | 판정 |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만원 / 월세 0원(전세) | 서울 | ❌ 대상 아님 보증금 6천만원 이하 · 월세 없음 |
| 보증금 5,000만원 / 월세 35만원 | 서울 | ✅ 대상 보증금은 기준 이하지만 월세가 30만원 초과 |
| 보증금 1억원 / 월세 0원(전세) | 인천 | ✅ 대상 월세가 없어도 보증금이 6천만원 초과 |
| 보증금 3,000만원 / 월세 25만원 | 대전(광역시) | ❌ 대상 아님 둘 다 기준 이하 |
| 보증금 2억원 / 월세 0원 | 강원도 양양군 | ❌ 대상 아님 금액은 넘지만 도 지역의 군은 제외 |
| 보증금 8,000만원 / 월세 20만원 | 경상남도 양산시 | ✅ 대상 도의 시 지역 + 보증금 초과 |
전세도 신고 대상입니다. 이름이 '전월세 신고제'라서 월세만 해당한다고 오해하기 쉬운데, 보증금이 6천만원을 넘으면 순수 전세도 신고해야 합니다.
2. 신고 안 해도 되는 계약 (탈락 사유)
신고 의무가 없는 경우를 먼저 아는 것이 실무에서는 더 빠릅니다. 공식 안내가 제외로 정하고 있는 자리는 아래와 같습니다.
| 제외되는 경우 | 왜 제외인가 |
|---|---|
| 보증금 6천만원 이하 이면서 월세 30만원 이하인 계약 | 금액 기준 자체를 못 넘음 |
| 도(道) 지역의 군(郡)에 있는 주택 | 신고 대상 지역이 아님 |
| 계약 금액에 변동이 없는 갱신계약 | 새로 신고할 내용이 없음 |
| 주된 거처가 따로 있는 일시적·단기 거주 예: 단기 체험 목적 거주 | 주거 목적의 임대차로 보지 않음 |
계약을 연장하면서 보증금이나 월세를 한 푼이라도 올리거나 내렸다면 신고 대상입니다. "재계약이니까 안 해도 된다"가 아니라 "금액이 안 바뀐 재계약이라야 안 해도 된다"가 정확한 문장입니다. 가을 이사철에는 이사 대신 인상 재계약을 하는 경우가 많은데, 이쪽이 오히려 놓치기 쉽습니다.
기숙사비처럼 주거 목적 임대차로 보기 어려운 계약도 제외로 안내되고 있습니다. 내 계약이 제외에 해당하는지 애매하면 신고해 두는 편이 안전합니다 — 신고 자체에는 수수료가 없고, 대상이 아닌 계약을 신고했다고 해서 불이익이 생기지 않습니다.
▲ 맨 위로3. 언제까지 — 계약 체결일부터 30일
기한은 임대차 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 이 글에서 가장 자주 오해되는 지점이 여기입니다.
기산점은 계약을 체결한 날, 즉 계약서에 서명·날인한 날입니다. 계약서를 8월에 쓰고 10월에 입주하는 경우, 신고 기한은 9월에 이미 끝납니다. 입주할 때 전입신고와 함께 처리하면 된다고 미뤄 두면 그 사이에 30일이 지나갑니다. 가을 이사철에 이 사고가 가장 많이 납니다.
- 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 하는 것이 원칙이며, 위임신고도 가능합니다.
- 다만 임대차계약서를 첨부하면 어느 한쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다. 실무에서는 대부분 이 경로를 씁니다.
- 신고 수수료는 없습니다.
공인중개사를 통해 계약했다면 중개사무소에서 신고를 대행해 주는 경우가 많지만, 신고 의무 자체는 계약 당사자에게 있습니다. "중개사가 해 주기로 했다"는 말만 믿지 말고 접수 완료 여부를 직접 확인하세요.
▲ 맨 위로4. 인터넷으로 끝내는 절차 — 두 가지 경로
| 구분 | 온라인 | 방문 |
|---|---|---|
| 어디서 | 부동산거래관리시스템(RTMS) 또는 부동산 전자계약시스템 | 임대차 목적물 소재지 관할 주민센터 |
| 관할 | 주택 소재지의 시장·군수·구청장(읍·면·동 주민센터에서 처리) 내가 사는 동네가 아니라 계약한 집이 있는 동네가 기준 | |
| 준비물 | 임대차계약서 파일(스캔·촬영) + 본인인증 수단 | 임대차계약서 + 신분증 |
| 수수료 | 없음 | |
온라인 신고 순서
- rtms.molit.go.kr 접속 → 로그인(공동인증서·간편인증 등 본인인증)
- 임대차 신고 메뉴 선택 → 주택 소재지의 시·군·구 선택
- 임대인·임차인 정보, 주택 정보, 보증금·월 차임·계약기간 입력
- 임대차계약서 파일 첨부(단독신고 시 필수)
- 제출 → 접수 완료 후 신고필증 확인·출력
신고가 처리되면 주택 임대차 계약 신고필증이 발급됩니다. 이것이 기한 내에 신고했다는 유일한 증거이자, 확정일자 부여 사실을 확인하는 자료입니다. 접수만 해 놓고 처리 결과를 확인하지 않으면, 서류 미비로 반려됐을 때 그대로 기한을 넘기게 됩니다.
5. 확정일자 자동 부여 — 붙는 범위와 안 붙는 범위
임대차 신고제의 가장 큰 실익은 확정일자가 자동으로 붙는다는 점입니다. 그런데 모든 신고에 자동으로 붙는 것이 아닙니다. 여기가 이 제도에서 제일 위험한 함정입니다.
| 내가 한 신고 | 확정일자 |
|---|---|
| 임대차계약서를 첨부해서 신고 (온라인 단독신고의 표준 경로) | ✅ 자동 부여 |
| 계약서 없이 신고 내용만 제출 (공동신고 등에서 계약서를 첨부하지 않은 경우) | ❌ 부여되지 않음 확정일자를 따로 받아야 함 |
확정일자는 보증금에 우선변제권을 붙여 주는 장치입니다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 첨부하지 않았다면 확정일자는 부여되지 않습니다. 신고는 했는데 확정일자가 없는 상태로 몇 달을 보내다가, 그 사이 주택에 근저당이 잡히면 순위에서 밀립니다.
확인 방법은 하나입니다 — 신고필증에 확정일자 부여 사실이 표시돼 있는지 직접 볼 것. 표시가 없으면 주민센터나 등기소에서 확정일자를 별도로 받으세요.
그리고 확정일자만으로는 부족합니다. 대항력을 갖추려면 주택의 인도(입주)와 전입신고가 함께 있어야 합니다. 절차 자체는 전입신고 인터넷 신청 방법 확정일자 받기 총정리에서 단계별로 다뤘습니다.
▲ 맨 위로6. 전입신고·확정일자·임대차신고 3종 비교
세 가지가 이름이 비슷해서 "하나 했으니 나머지도 된 것"으로 착각하기 쉽습니다. 목적이 서로 다릅니다.
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 | 주택 임대차 신고 |
|---|---|---|---|
| 왜 하나 | 대항력 집이 팔려도 계속 살 권리 | 우선변제권 보증금을 순위대로 돌려받을 권리 | 법정 신고 의무 임대차 시장 정보 투명화 |
| 의무인가 | 주민등록법상 의무 (이사 후 14일 이내) | 의무 아님 (내 보증금을 지키는 선택) | 의무 (계약 후 30일 이내) |
| 안 하면 | 대항력 없음 + 주민등록법상 과태료 | 우선변제권 없음 과태료는 없음 | 과태료 |
| 어디서 | 정부24 · 주민센터 | 주민센터 · 등기소 · 대법원 인터넷등기소 | RTMS · 주민센터 |
| 서로 대체되나 | 대체되지 않습니다. 다만 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동 부여되므로 확정일자 절차 하나만 생략됩니다. 전입신고는 별도로 반드시 해야 합니다. | ||
- 계약서 쓴 날부터 30일 이내 → 주택 임대차 신고(계약서 첨부 = 확정일자 동시 해결)
- 입주(이사)한 날부터 14일 이내 → 전입신고
- 확정일자가 신고로 붙지 않았다면 → 입주 전에 따로 받아 둘 것
7. 30일을 넘겼다면 — 과태료
먼저 계도기간이 끝났다는 사실부터 확인하고 넘어가야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계도기간 | 2021년 6월 1일 ~ 2025년 5월 31일 — 이 기간에는 과태료가 부과되지 않았음 현재는 종료된 상태입니다 |
| 미신고·지연신고 | 2만원 ~ 30만원의 과태료 지연 기간과 계약금액에 따라 구간별 차등 — 아래 구간표 참고 |
| 거짓 신고 | 100만원 이하의 과태료 |
| 법률상 상한 | 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자는 100만원 이하의 과태료 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 |
지연 기간 × 계약금액 — 공식 구간표
과태료는 얼마나 늦었는지와 계약금액 두 가지로 정해집니다. 아래 표는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [별표 3] 과태료의 부과기준(제20조 관련)의 마목 1), 즉 주택 임대차 계약 신고를 하지 않았을 때의 부과 기준을 그대로 옮긴 것입니다.
| 신고하지 않은 기간 | 1억원 미만 | 1억~3억원 | 3억~5억원 | 5억원 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 3개월 이하 | 2만원 | 3만원 | 4만원 | 5만원 |
| 3개월 초과 ~ 6개월 이하 | 4만원 | 8만원 | 12만원 | 15만원 |
| 6개월 초과 ~ 1년 이하 | 6만원 | 10만원 | 16만원 | 20만원 |
| 1년 초과 ~ 2년 이하 | 8만원 | 13만원 | 20만원 | 25만원 |
| 2년 초과 공동신고를 거부한 경우 포함 | 10만원 | 15만원 | 25만원 | 30만원 |
| 거짓으로 신고한 경우 — 100만원 | ||||
※ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [별표 3] <개정 2025. 4. 29.> / 현행 시행 2026년 5월 29일(대통령령 제36365호) 기준입니다. 과태료 구간은 개정될 수 있으므로 실제 부과 시점의 조문을 확인하세요.
같은 별표 1. 일반기준에 따라 신고관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 고려해 위 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 즉 표의 값은 기준액이고, 실제 부과액은 그 절반까지 내려가거나 1.5배까지 올라갈 수 있습니다(다만 법이 정한 상한은 넘지 못합니다).
① 기산점: 별표 비고에 따라 “신고하지 않은 기간”은 신고기한(계약 체결일부터 30일)이 끝난 다음 날부터 셉니다. 계약일이 아니라 기한 만료 다음 날이 출발점입니다.
② 구간 찾기: 4개월 → 「3개월 초과 ~ 6개월 이하」 행.
③ 금액 찾기: 계약금액 2억원 → 「1억~3억원」 열.
④ 교차 지점 = 8만원(기준액).
⑤ 가감 반영: 일반기준의 2분의 1 범위를 적용하면 실제로는 4만원 ~ 12만원 사이에서 정해집니다.
위 표는 부과 기준이며, 가감 사유·자진 신고 감경(시행령 제21조) 등에 따라 최종 금액이 달라집니다. 확정 금액은 관할 주민센터 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 확인하시기 바랍니다.
과태료는 지연 기간이 길수록 무거워지는 구조입니다. 30일이 이미 지났다면 미루는 만큼 불리해집니다. 또한 확정일자는 신고한 날에 부여되므로, 신고를 미루는 동안은 우선변제권도 생기지 않은 상태입니다. 과태료보다 이쪽이 훨씬 큰 위험입니다.
8. 계약이 바뀌거나 깨졌을 때도 신고합니다
신고 의무는 최초 계약 한 번으로 끝나지 않습니다.
| 상황 | 신고 의무 | 기한 |
|---|---|---|
| 보증금·차임이 변경된 경우 인상·인하 모두 | ✅ 변경 신고 | 변경이 확정된 날부터 30일 이내 |
| 계약이 해제된 경우 | ✅ 해제 신고 | 해제가 확정된 날부터 30일 이내 |
| 금액 변동 없이 기간만 연장 | ❌ 신고 대상 아님 | — |
변경·해제 신고도 공동 신고가 원칙이며, 한쪽이 신고를 거부하면 단독 신고가 가능합니다. 계약 해제 후 신고를 하지 않으면 전산상 임대차 관계가 남아 있는 상태가 되므로, 임대인 입장에서도 정리해 두는 편이 안전합니다.
▲ 맨 위로9. 놓치기 쉬운 함정 6가지
- 기준은 '또는'입니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 — 하나만 넘어도 대상입니다.
- 전세도 신고 대상입니다. 보증금이 6천만원을 넘으면 월세가 0원이어도 신고해야 합니다.
- 기산점은 계약서를 쓴 날입니다. 이사한 날이 아닙니다. 계약과 입주 사이가 길면 입주 전에 기한이 끝납니다.
- 계약서를 첨부하지 않으면 확정일자가 안 붙습니다. 신고필증에서 반드시 확인하세요.
- 전입신고는 따로 해야 합니다. 임대차 신고가 전입신고를 대신하지 않습니다.
- 금액이 바뀐 재계약은 신고 대상입니다. "재계약이라 안 해도 된다"는 금액이 그대로일 때만 맞는 말입니다.
공식 확인 페이지
신고 대상 지역·금액 기준과 과태료 부과 기준은 아래 공식 창구에서 직접 확인하세요.
주택 임대차 신고는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 법정 의무입니다. 대상 지역은 수도권 전역·광역시·세종·제주시·도의 시 지역이며 도 지역의 군은 제외됩니다. 2021년 6월부터 2025년 5월까지의 계도기간은 이미 끝났습니다. 온라인은 rtms.molit.go.kr에서 계약서를 첨부해 단독으로 신고할 수 있고, 이때 확정일자가 자동 부여됩니다. 다만 계약서를 첨부하지 않으면 확정일자는 붙지 않고, 전입신고는 어떤 경우에도 따로 해야 합니다. 계약서를 쓴 그 주에 신고까지 끝내 두는 것이 가장 안전합니다.
출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 주택임대차계약신고 서비스 안내 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제
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